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    我国财政、货币政策工具分析及演进脉络

    发布时间:2019-08-11 来源:www.boshuolunwen123.com  作者:博硕论文辅导网

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    我国财政、货币政策工具分析及演进脉络

    研究财政、货币政策工具在房地产行业中的影响需要理解与房地产行业相关的法律法规和房地产行业的管理体系。房地产市场具有不完全竞争性,其特点决定了财政、货币政策工具对房地产市场的调控具有其他行业所不具备的特点。因此,政府运用财政、货币政策工具在房地产行业的适时调控对促进房地产市场乃至整个国民经济的健康发展具有重要的战略意义。本文试图从经济政策工具的角度分析和解读我国房地产企业为应对经济政策环境带来的影响,从而在资源配置方面做出的决策。依据政府运用的政策工具的变化对房地产行业的影响效果,我国房地产市场发展历史可以大致分为四个时期:

    一、第一阶段(2003年至2007年)经济政策环境及工具

    (一)经济政策环境

    在此阶段,我国经济处于高速发展时期,部分地区出现房价迅速提升、投资增长过快的情况,导致房地产行业出现过热现象。然而,我国为发展作为支柱产业的房地产行业,又提出住房市场改革政策。由于此阶段政策环境的复杂性,本阶段2003-2005年调控的政策调控的重点在于为房地产投资热降温。2006-2007年末,宏观经济政策调控的重心在于抑制过快上涨的房价并解决低收入家庭的住房问题。

    (二)经济政策工具

    政府本次主要采取了信贷政策工具(货币政策工具)。

    1."121文件”。2003年4月,央行提高贷款门槛来加强房地产信贷管理。消费者在购买第二套住房时不再享受贷款利率的优惠。这是我国历史上第一次采取货币政策工具来应对房地产过热现象。

    2.上调金融利率。央行首次提高贷款基准利率,中国人民银行将金融机构的人民币存贷款基准利率向上调整了0.27%,这引发房地产企业的重大关注。同时,为了给房地产市场降温,2003年一2006年间,央行多次上调贷款基准利率。又在2007年五次加息提高存贷款基准利率,对房地产行业运用财政、货币政策工具调控。3.“新国八条”02005年4月27日,政府为了加强房地产市场引导和调控,提出八项措施,这些措施有益减缓房地产投资规模的不合理增加问题。4.保障房制度。2007年,政府增加了财政支出,将本地住房公积金的增值收益和土地出让金的净收益,以10%及以上的比例用于保障房的建设。

    二、第二阶段(2008年至2009年)经济政策环境及工具

    (一)经济政策环境

    2008年,为应对突然爆发的金融危机,政府对国家固定资产加大投资力度,并重申和调整支柱产业投资的相关政策。同时,中央政府以用财政、货币政策工具进行顶层设计,经济政策环境由紧到松,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

    (二)经济政策工具

    1.上调存款准备金率。2008年3月到6月期间,中国人民银行对存款类金融机构人民币存款准备金率连续进行了五次上调,累计上调比例约为0.5%。这也使得,2009年房地产市场迅速升温。

    2.减少首付比例。无论商品房和保障房,首付均降至20%,其它类型的房产同时也降至30%,这是对首次购房者购房首付的绝对放宽。

    3.增加财政支出。四万亿投资奔向全国的固定资产建设,其中,用于保障房建设占了将近四分之一。

    三、第三阶段(2010年至2013年)经济政策环境及工具

    (一)经济政策环境

    在上次调控之后,2010年和2011年房地产行业销售面积继续保持增长的趋势,房价也开始出现不合理的增长。各类企业纷纷将资金投向房地产行业,投机行为风靡。2010年至2013年期间的调控重点是深度调控房地产行业,促使房价回归合理。

    (二)经济政策工具

    1.货币政策工具。实行多次上调存款类准备金率的货币政策;规定以家庭为单位,首套住房的首付标准至少达到房款总价的三成,第二套住房的首付标准由40%上浮至60%;对二套房以上的家庭实施限购。

    2.财政政策工具。中央政府加大财政支出,主要是针对保障房的资金支持增加,在十二五期间兴建了四万套保障房。

    3.陆续提出“国十一条”和“新国八条”等政策。国资委于2010年3月23日,要求不以房地产为主业的中央企业尽快退出房地产相关行业。

    四、第四阶段(2014年至2018年)经济政策环境及工具

    (一)经济政策环境

    2014年至今,2014年初期宏观经济低迷,整个房地产行业销售面积和增长速度呈现下滑趋势。2014年下半年,伴随着中央放开二胎政策等一系列政策的陆续提出,使得房地产市场开始回暖。2015年之后房地产开发投资增长速度呈现稳步增长趋势,2016年10月多地重启限购限贷政策。

    (二)经济政策工具

    1.货币政策工具。重点在下调房贷基准利率方面。为了调动居民购买第二套房产使用公积金贷款的积极性,政府实行公积金贷款利率下调政策,并提高全国公积金贷款总额。第一套房屋的首付房屋贷款比例分阶段降至40%和20%o2.财政政策工具。主要体现在税收政策上。财政部联合发文,有针对性的调整房地产交易环节的营业税、契税缴纳情况。消费者购买个人住宅减收契税,消费者持有并购买超过2年以上的住房销售,将免于征收营业税。五、四阶段财政、货币政策工具选择的对比分析回顾近年来我国在调控房地产行业方面实行的财政、货币政策工具,政府对房地产行业相关的经济政策调控从来没有停止过,调控的节奏有紧有松,节奏取决于政府对经济发展节奏的判断。一般而言,财政、货币政策工具出台以逆经济周期而出。在经济形势宽松的情况下,对房地产行业相关调控政策会倾向紧缩,在经济处于低谷状态时,对房地产行业的相关经济政策则趋于宽松。这意味着,房地产企业要时刻关注宏观外在环境的变化和国家政策的实行情况,及时调整企业战略资源和自身的发展方向。具体四阶段的财政、货币政策情况如表2-10龚伟(2011)分析国家实行房地产行业宏观调控政策的影响,研究结果认为,房地产企业在发展中需要及时转变观念、调整战略,以应对外部环境的发展变化。同时强调采取多元化战略,分散经营风险是目前房地产企业最优选择。同时,由于经济政策调控,其效果对房企带来巨大挑战的同时可能也是次发展机遇,为房企在不断变换的房地产市场环境和激烈的行业竞争中抢占一席地位。为此,本文从宏观层面分析经济政策调控效果对微观房地产企业的影响。由以上对比分析四轮的政策调控,可以发现:

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