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    房地产企业融资方式

    发布时间:2019-11-26 来源:www.boshuolunwen123.com  作者:博硕论文辅导网

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    房地产企业融资方式
        房地产行业的融资发展亦经历了较为缓慢的进程,在国内,房地产行业融资方式并未能随行业的蓬勃发展而达到充分市场化的程度,由于国内金融制度改革的滞后性,房地产行业的融资方式、渠道至今仍停留在行业发展初期设定的框架中,并未能有革命性突破。根据国家统计局发表的数据显示(表2-1 >:房地产行业自2002年至2011年底其资金来源种类仅为国内贷款、利用外资、自筹资金及其他资金四类,从表中可以看出,国内贷款及其他资金占房地产企业资金来源的重要比例,以2002年为例:国内贷款及其他资金占房地开发资金来源比例为70% }  2008年为54.51%}  2011年为58.0%,甚至在“其他资金”资金种类中的其主要来源为房地产开发企业商品房预售资金回笼收入,而商品房预售资金回笼部分亦主要由各银行向购房者提供的个人住房按揭贷款组成。由此可以认为:长期以来银行信贷资金为房地产开发企业开发建设资金的重要来源之一。而在统计期内房地产企业的自筹资金、利用外资部分比例则明显偏低,而造成比例过低的原因与房地产行业限制外资政策严厉、国内资本市场对于房地产行业基本丧失融资功能有较为直接的关联。
        一、以资金来源划分融资方式
          (1)内部融资:内部融资是指企业利用自身内部资源来取得新的投资所需资金,内部资源的形成通常源于企业自身内部积累、股东原有投入或第三方捐赠所得,房地产企业内部融资资金多为依靠自身发展而积累获得,由于内部资源的积累受限于企业规模、发展速度、股利发放政策,房地产企业如果仅通过内部融资来筹集资金对企业的发展速度及规模存在较大束缚;
          (2)外部融资:外部融资是指企业通过企业自身以外的渠道以承担债务、让渡股权、负回购义务资产转让、让渡未来资产收益权方式取得的资金,外部融资取得的资金通常包括债务性资金、权益性资金或混合型投资资金。
          根据内部融资与外部融资对于房地产企业的重要程度不同,本文中将会主要对房地产企业外部融资方式作重点探讨。
       二、以是否对企业形成权利或权益划分融资方式
        (一)债务性融资
        是指通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金。目前使用较多的债务性融资方式为银行借款、信托公司借款、公司债券、优先票据(境外上市公司适用)、中期票据。
          (1)银行借款(Bank Loan):企业以借贷形式向银行融得资金,并形成企业在未来一定期限内必须还本付息的款项。对于房地产企业而言,银行借款的种类、额度受政策影响较大。房地产行业发展初期,能够为房地产企业提供借款的主要金融机构为中国建设银行,源于各大银行行业性分工划分的历史原因所决定,而作为四大行的中国工商银行、中国银行、中国农业银行、其他商业银行及政策性银行对房地产行业企业的借款无论是产品类型及额度方面均较少。随着房地产行业在国民经济中占据了日趋重要位置、各大银行行业性分工逐步弱化,各银行对于房地产行业上下游借款品种的逐渐丰富,各银行在房地产业务开展初期为房地产企业所提供的借款品种多为针对房地产企业的项目开发贷款、针对个人购房者的个人住房按揭贷款。房地产行业发展初期由于监管制度并不完善,针对房地产企业发放的流动资金借款及土地储备借款亦时常出现。长期以来监管部门均明令禁止商业银行为房地产企业并购业务发放贷款,直至2008年12月6日银监会发布《商业银行并购贷款风险管理指引》,该指引明确商业银行可以对企业并购行为发放并购贷款,贷款总额不超过并购额的50%,可用于企业股权并购行为中。虽存在各种规定、指引限制,房地产行业融资业务发展至今,各银行及其他金融机构为适应房地产市场变化也设计创新出了诸如资产收益权转让贷款、针对商业物业的固定资产支持类贷款、针对“旧城、旧村、旧厂”改造需求而设计的“三旧改造贷款”等新的信贷产品。即使如此,近二十年来,房地产企业资金来源仍比较单一,由于资本市场及境外外商投资受限于国内房地产行业宏观调控政策限制,作为金融机构的银行借款资金在房地产企业开发建设投资资金来源中占据了较大份额,占比一度达到70%左右。
        银行借款作为房地产行业企业的重要资金来源具有资金成本低,借款期限与对应项目开发周期相符合的特点,但银行借款很多情况下受各银行信贷规模限制,需刚性到期还本付息、更受限于各级行政主管部门及央行的行业政策调控要求、窗口指导意见。
        (2)信托公司借款(Trust Loan):信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。
        信托公司作为非银行类金融机构,虽2001年《信托法》即己颁布,但信托公司的业务发展仍较为缓慢,主要原因是因为个人投资信托产品起点较高,信托产品销售宣传渠道受法规限制严格,同时由于当时房地产行业并未被作为调控行业,银行借款融资及资本市场融资仍可满足房地产企业正常资金需求,故信托资金投向标的较少投向房地产项目。2003年人民银行121号文的发布成为信托业得以快速发展的一个重要契机,121号文重点强调了对商业银行发放房地产企业项目开发贷款的管理,限制了商业银行对于土地储备贷款、房地产项目四证不全的开发贷款的发放,但并未对非银行类金融机构信托公司做出相同要求。监管政策的差异,使信托公司在房地产行业的业务得以迅速发展。2003年,全国共有信托公司60家左右,全年发行集合类信托产品达268.18亿元,其中投向于房地产行业的为76.72亿元,信托公司的房地产板块业务开始起步。2008年以后,随着国家加大对房地产行业的调控力度,房地产行业资金来源渠道日益狭窄,银行受后制于行业贷款额度及对房地产行业未来走势不明朗的风险考虑,各银行均对房地产企业实行名单制管理,进入名单制的企业均为100强或50强企业,无法进入名单的中小型房地产企业融资渠道进一步收窄,信托融资此时对于中小房地产企业的资金来源起到了重要的补充作用。随着资金流动性紧张及市场资金成本的提高,房地产行业融资成本大幅上升,中小型房地产企业的融资成本可达年化18%-20%, o而根据同期A股房地产上市公司年报显示,房地产上市公司的平均净利润范围仅为8%-15%左右。融资成本的上升进一步压缩了房地产企业的利润空间,而众多中小房地产开发企业的融资成本却长期高企不下,如遇任何市场波动,销售资金回笼差于预期,即有可能导致资金链断裂现象产生,这也间接导致了在随后几年房地产行业出现了大量的并购行为。信托借款又成为了并购业务的主要融资方式,信托公司的房地产板块业务发展进入了黄金时期,2013年底,当年全国信托公司共发行房地产行业信托产品总额为6, 848.23亿元,累计投向于房地产行业的信托资金余额己达10, 337.49亿元。信托资金成为房地产开发企业开发建设投资资金的重要来源之一。
        相比而言,信托借款较银行借款更为灵活,可以解决房地产行业企业临时性资金需求,在开发项目未达到银行借款要求时甚至在银行借款明令禁止进入的土地购置阶段即可发放给企业,可以作为房地产企业外部债务资金来源的补充,但信托借款的资金由于来源于社会资金,获得资金成本较高,故信托借款的成本成倍高于银行借款成本,且信托借款期限较短,仅为1-2年,借款期限与项目开发周期无法匹配,如遇房地产行业下行期,房地产市场销售低迷,企业资金周转发生困难,则可能产生到期无法兑付的风险。
        (3)公司债券(Corporate Bond:是指公司依照法定程序发行的,约定在一定期限还本付息的有价证券。公司债的发行需经过一定公司内部决策机构如董事会、公司股东大会的批准,并需报经有关监管部门批准后方可发行,债券发行后符合条件的可以申请上市交易。在国内,公司发行公司债须符合公司法及证券法的相关规定。2007年8月,中国证券监督管理委员会颁布了《公司债发行试点办法》,其中所称的公司债券是公司依照法定程序发行、约定在1年以上期限内还本付息的有价证券。《公司债发行试点办法》(下称:试点办法)的颁布实施标志着我国公司债券发行工作正式启动。    公司债券的发行对于房地产企业的优点在于:发行程序简单规范;发债公司可以无担保,也可以分期发行;发行条件比较宽松。同时对公司债券的票面利率没有限制性规定,发行价格由发行人和保荐机构通过市场询价确定。由市场决定发行价格的制度设计使票面利率的确定有较大的创新空间和自由度,可以为公司打通低成本直接融资渠道。
    虽然公司债券的发行具有上述若干优点,但由于在国内发行公司债券须经国务院授权的部门核准,作为授权管理机构的中国证券监督管理委员会根据核准制的要求对不同行业企业发行公司债券做出了指引,而核准制的规定极大程度地限制了房地产企业发行公司债券的灵活性和及时性。2007年试点办法发布后,在国内房地产行业先后有万科地产、保利地产、富力地产、金地集团等一大批房地产行业上市公司在国内申请发行了公司债券。2009年9月,随着商业银行加强对房地产行业贷款的管理规定的出台,证监会及国土资源部等相关部门亦相继收紧了房地产行业企业通过资本市场进行直接融资的政策,房地产行业企业的发行公司债券申请也无法再获得监管部门的批准。由于房地产行业企业通过在国内发行公司债券筹集资金的渠道受政策影响较大,在很长一段时间内并无法成为房地产行业企业的外部债务融资的主要方式。
    2015年1月15日中国证券监督管理委员会发布新的《公司债券发行与交易管理办法》(下称:管理办法)正式颁布,与试点办法相比,公司债的发行仍须中国证监会核准,但并未对房地产行业企业作出特别限制性要求和其他前提条件。房地产行业结合中国银行间交易商协会于2014年9月5日发布的放松房地产企业发行债务融资工具的精神,将管理办法出台的解读为在证券市场对房地产企业给予了无差别对待,管理办法出台后,国内外上市房地产企业看准这一难得的机会,反应迅速地发布发行公司债的公告,恒大地产于2015年6月18日率先在境内发行人民币50亿元公司债,7月7日公告发行150亿元人民币债。随后,碧桂园、富力地产、龙湖地产亦先后公告拟发行或成功发行人民币公司债券。根据相关统计2015年年初至8月25日,国内资本市场己有48家房企(包括在港上市的内地房企、未上市房企)成功发行公司债,规模达1218亿元,平均发行票面利率为6.28%。从2015年7月中国证监会统计数据可以看出,2012年全年公司债市场发行规模为788.4亿元、2013年为3219.91亿元、2014年为2482.30亿元,由于政策限制原因2012-2014年期间发行公司债的房地产企业极少,而2015年仅1-7月债券市场累计发行公司债规模达到了4434.61亿元,如此巨量的增长,充分说明了监管部门对公司债发行的支持及审批效率的提高。
        (4)优先票据:即优先债(Senior Debt),是公司债的一种,是指在企业破产清算时,需要优先偿还的债务,优先票据利率较低,周期较长。这种债务有企业资产担保,对投资者而言相对安全性较高,风险较小,但收益率低,同样有发行上限:一般限定于企业的固定资产范围之内。但更为常见的方法是限制发行人的EBITA利息保障倍数(EBITA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)低于规定比例时,将会限制企业的某类活动。分析目前境外上市的房企发行的优先票据保障倍数为一般为1.5-3倍,如低于规定倍数时将会要求企业采取补救措施,如停止对外借贷、停止资本性支出、停止对外分红,待恢复正常水平后,方允许重新恢复上述行为)。到目前为止,国内资本市场对于优先票据并未放开,优先票据的发行多见于境外上市房地产企业在境外发行。
     

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