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  • JS公司XY房地产开发项目可行性研究

    发布时间:2019-11-28 来源:www.boshuolunwen123.com  作者:博硕论文辅导网

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    辽东学院毕业设计


    JS公司XY房地产开发项目可行性研究
    The Establishment of The Feasibility Study Report
    on the Construction Project of JSXY

     

    学 生 姓 名:              
    学       院:     
    专       业:         
    班       级:              
    学       号:         
    指 导 教 师:         
    审 阅 教 师:           
    完 成 日 期:  
    辽  东  学  院
    Eastern Liaoning University

     


    独创性说明

    作者郑重声明:本毕业设计是我个人在指导教师指导下进行的研究工作及取得研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,毕业设计中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,也不包含为获得辽东学院或其他单位的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。

    作者签名:___________ 日期:           
     
                         摘    要
    可行性研究是对行为主体在具体采取某一行动方案前,针对方案实施的可行性及潜在的效果进行的分析、论证和评价,是确定行为与目的如何达到一致性的科学研究方法。在项目投资决策之前,调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术资料,预测、评价项目建成后的社会经济效益,并在此基础上,综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性、技术上的先进性以及建设条件上的可能性,从而为投资决策提供科学依据的工作。
    针对本项目而言,此报告主要包括以下几个方面的分析:项目概况分析;从项目建设背景及必要性角度进行项目背景分析;从项目投资估算、流动资金估算等角度进行投资估算分析。
    在项目建设地点的分析中,根据项目周边环境,对该项目进行了SWOT分析,客观评价了项目的现状及发展潜力。在财务评价中,根据项目的投资计划,运用盈亏平衡分析及敏感性分析数学模型,对该项目的盈利能力和不确定性进行了评价,并对该项目进行了环境保护、风险及社会评价分析。
    通过对JS公司XY房地产开发项目进行的可行性研究,分析得出该项目在财务上可行,风险较小,可以投资。

    关键词:可行性研究;房地产;财务分析

     


    The Establishment of The Feasibility Study Report on the Construction Project of JS Company’s XY
                          Abstract
    Feasibility study is specific to an action proposal, the feasibility for the implementation of the program and the potential effect of the analysis, demonstration and evaluation of behavior and the purpose of determining how to achieve consistency in the scientific method. Before the investment decision, investigation, research and proposed projects related to natural, social, economic, technical information, forecasts, evaluation of social and economic benefits after the completion of the project, and on this basis, an integrated investment and construction of demonstration projects need financial on profitability, advanced technology and the possibility of building conditions, and thus provide a scientific basis for investment decision-making work.
    For this project, this report includes analysis of several areas: the general situation of the project's contractor analysis; the project's background from the view of the project's background and necessary analysis; the supply of raw and auxiliary materials; the financial analysis started with the calculating of the sales, taxes, cost and profit.
    In analysis of the project construction site,according to the ambient environment,Through SWTO analysis,objectivly evaluate the project's status and development potential.In the financial evaluation,according to project's investment plan,use the break-even analysis and sensitivity analysis model,evaluate the project's profitability and the uncertainty,and analyse the environmental protection、risk and social assessment.
    After the study of feasibility on JS company XYeal estate projects,it is concluded that the project can be invested for it is practical financially less risky.

    Key Words:Feasibility study; Real Estate; Financial analysis


    摘    要 I
    Abstract II
    一、绪论 1
    (一)选题背景 1
    (二)可行性研究文献综述 1
    (三)研究方法与思路 4
    二、项目概况与建设背景 4
    (一)项目概况 5
    (二)开发单位概况 5
    (三)项目建设内容及规模 5
    (四)项目建设背景 5
    (五)项目建设的必要性 6
    三、市场分析与预测 8
    (一)新乡市地区的概况 8
    (二)新乡市房地产市场分析 9
    (三)项目SWOT分析 13
    (四)新乡未来房地产发展前景预测 15
    四、项目设计方案 15
    (一)项目组成和主要内容 15
    (二)项目目标客户群定位 15
    (三)建设地点的选择 16
    (四)土建工程 16
    (五)配套设施 16
    (六)项目实施进度 16
    (七)结构设计 17
    (八)给排水设计 17
    (九)供电设计 18
    (十)节能设计 19
    (十一)消防设计 19
    (十二)组织机构与人力资源配置 20
    (十三)环境保护 25
    五、投资估算 26
    (一)投资估算相关说明 26
    (二)项目总投资估算 28
    六、财务分析 27
    (一)基础数据与参数选取 27
    (二)销售收入估算 27
    (三)利润估算 28
    (四)偿还能力分析 28
    (五)财务效益分析 28
    七、不确定性分析与风险分析 32
    (一)盈亏平衡分析 32
    (二)敏感性分析 33
    (三)项目风险分析 31
    八、项目社会影响及评价 35
    (一)社会影响分析 35
    (二)社会适应性分析 35
    (三)社会风险及对策分析 35
    结    论 37
    参 考 文 献 39
    附录1还款付息表 40
    附录2资金筹措计划 41
    附录3项目建设投资计划表 42
    附录4销售收入与经营税金及附加表 43
    附录5租赁收入与经营税金及附加表 44
    附录6损益表 45
    附录7资金来源与应用表 47
    附录8全投资现金流量表 49
    附录9资本金财务现金流量表 51
    附录10 敏感分析表 52
    附录11 敏感分析图 53
    致   谢 54

    一、绪论
    (一)选题背景
    可行性研究是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法,目的在于选择最佳投资方案,提高投资效益、避免投资决策失误。可行性研究是在正确理论指导下,在自觉地认识客观规律的基础上,对客观事物未来发展的预料、估计、分析、判断和推出。任何拟建项目,客观上总是存在多种可供选择的方案,若单凭主观判断、简单选择难以达到满意结果。因此需要进行认真的可行性研究,综合权衡各方面得失,优选投资方案。从而有效的避免投资决策失误。可行性研究对项目的成功有着十分重要的意义。
    通过对此课题的设计和研究,能够进一步熟练掌握可行性研究的基础理论知识并将可行性研究报告编制过程中的基础理论知识运用到实践中,了解项目的可行性研究阶段的业务需要,为以后工作积累宝贵的经验。
    (二)可行性研究文献综述
    1、可行性研究的含义
    可行性研究(Feasibiliti Study)是关于项目是否可行的研究。可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利,并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法,其目的是使项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性,并为项目的实施和控制提供参考[1]。
    2、可行性研究的作用
    (1) 可行性研究是申请投资项目核准的依据。
    (2) 可行性研究是项目投资决策的科学依据。
    (3) 可行性研究是筹集建设资金的依据。
    (4) 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。
    (5) 可行性研究是编制下阶段规划设计的依据。
    (6) 可行性研究是环保部门审核项目环境[2]
    3、可行性研究的步骤
    (1)组织准备
    进行项目可行性研究首先要组建研究班子,负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
    (2)现场调查与资料收集
    现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查。收集的资料主要有政府的方针政策,城市规划资料,各类资源资料,有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料,房地产市场分析的资料等[3]。
    (3)开发方案的设计、评价和选择
    这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果,结合开发商的现有资源情况和国家政策等,对项目开发方案进行设计、评价、对比优选,确定具体的 项目开发方案。当然,选择不同的开发方案,会出现不同的社会经济效益。
    (4)详细研究
    采用先进的技术经济分析方法,对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价,从而分析项目的可行性。
    (5)编写研究报告书
    可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述,其内容要与研究内容相同、且全面、翔实[4]。
    4、可行性研究的内容
    (1)平衡计算项目的物资投入、产出
    生产性项目可研报告的编制,要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算,其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律,保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和,保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导,项目可研报告中进行详细的物料衡算,能够有效保证项目可研报告的整体质量,详细反映出项目投入与产出物数量,进而有效确定原材料、辅助材料成本,计算产品及副产品的销售总量及收入,确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题,一般有以下四种情况:投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响,不能有效的反映项目实际情况,导致财务评价缺乏准确性,影响整体项目决策。与之相类似,项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算,进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据[5]。
    (2)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
    投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系,也存在本质上的不同,投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动,具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内,有效的提出框架式工程建设方案,并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联,相互统一。在实际操作过程中,以下问题仍需要注意及改正。首先,实际工程方案设计与可研报告不符,严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性,不能有效提出工程量,工程建设方案无法落实;其次,项目可研报告明确了项目单项工程费用,但在实际工程建设方案中,工程内容及工程量不明确;第三,可研报告中虽然明确了工程内容,但工程量不够明确,无法有判断投资可信性[6]。
    (3)在资产保全原则的基础上进行投资估算
    投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后,进行项目投入总资金估算,包含项目建设资金及流动资金。其中,项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则,原则中规定,项目开发过程中,用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产,根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此,建设投资中资金要素及费用应包含:项目原有固定资产,应将其转化为现值计入项目投资中;购置及自有的土地使用权;购置及自有的无形资产,要作价后计入总投资;设备购置费用及附属费;项目投产前的技术开发费用;国家及行业规定收取的相关费用;工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费[7]。
    (4)在建设方案中明确项目的工程量
    项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气(汽)排水、制冷的供给方案,方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述,并以此为依据,有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽,不能只侧重工艺的比较、选择及论述,还应对公用工程方案进行全面的比较和论述,明确项目工程量,优化项目方案。同时,还应全面分析论述公用工程建设方案,有效明确工程量,不能一语而过,全面保证项目可行[8]。
    5、可行性研究的阶段
    一般而言,房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。
    (1)投资机会研究。
    该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等[9]。
    (2)初步可行性研究。
    亦称“预可行性研究”,在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析[10]。
    (3)详细可行性研究。
    在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证,是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤[11]。
    (4)项目的评估和决策。
    项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家,代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段[12]。
    (三)研究方法与思路
    1.研究方法
    采用定性与定量研究相结合的方法包括:市场调查法、投资估算方法、财务分析方法、线性回归法等。
    2.研究思路
    开发商需转变决策观念, 高度重视和支持开发项的建设,可行性研究工作根据对房地产开发企业决策者行为的调查与分析, 许多企业决策者不重视房地产开发项目的可行性研。
    选好房地产开发项目可行性研究的主角,一项成熟可信的房地产开发项目可行性研究报告必须是方法与观点客观、正确, 格式规范, 数据客观准确。这就要求研究和编写的主角必须是房地产业内的专家, 是时刻搭在房地产市场脉搏上的行家[13]。
    遵循科学性客观性与独立性的原则,防止先入为主的可行性研究、防止可行性研究变成一个独立方案的论证、重点抓好市场分析环节[14]。

    二、项目概况与建设背景
    (一)项目概况
    为满足新乡城市居民21世纪新的住房要求,创建新型城市住宅小区,该公司经过全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据自前房地产市场现状与发展趋势,选择靠近新乡市文化馆,临建宁新村建设精品住宅小区。结合新乡市城中村改造的优惠政策,这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。
    根据新乡市城市规划发展需要以及建宁新村控制性规划要求,JS房地产开发公司只要与建宁新村委会签订合作开发建设协议书,合理安排村民拆迁及安置,即可获得该村土地的并分期开发建设。
    该项目初步规划设计方案设计已经完成,项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
    (二)开发单位概况
    JS房地产开发公司是股份制房地产开发企业,本公司现有各类精通房地产业务的技术及管理人才30多人,其中高级职称4人,中级职称8人,初级职称10人。几年来,该公司成功开发了新乡市“玫瑰花园”、 “碧水园居”等项目,总开发面积数十万平方米,形成一定的开发规模,积累了城市住宅小区开发经验,并得到了广大业主的好评,在新乡市房地产行业站稳了脚根,给公司带来了良好的经济效益和社会效益,企业得到了较快的发展。本项目将是本公司开发的又一精品住宅小区。
    (三)项目建设内容及规模
    项目总占地面积约22127平方米,建设由12栋6层楼建筑物及其配套公建,总建筑面积49268.7平方米,其中商品住宅面积38397平方米,商业用房面积8474平方米,地下车库面积1197.1平方米,公共建筑面积1200平方米。
    (四)项目建设背景
    1.房地产国家政策
    国务院、建设部、国家税务局等出台了一系列涉及商业地产以及房地产的相关政策法规,为地产业的发展提供了良好的政策保障和发展平台。
    我国城镇住房制度改革拉动了内需,帮助宏观经济走出1998年金融危机后的困境。城镇住房改革承认住宅是商品,催生了今天的房地产行业。
    在一系列政策措施中,不乏有对整个房地产行业影响深远的政策措施。国务院常务会议上提出了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房;进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,有区别地适度调整信贷政策;合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长;加强房产开发全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为;规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场;完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度”,正式拉开了房地产调控序幕。

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